Immobilienstrategie #1

 

Hier eine kleine Beispielrechnung zum Thema Bestandsimmobilien + Sanierungsbedarf und wie dieser steuerlich und Renditetechnisch positiv auswirkt.

 

 Annahmen: Kauf einer Immobilie für 1.000.000 € 

– Anzahlung der Nebenkosten (100.000 €)

Die Immobilie wird mit 3 % getilgt + 1 % Zinsen (aktuell ohne Problem) = 4 % pro Jahr 0,5 – 0,7 Prozent Nebenkosten pro Jahr 

Gesamtkosten: 4,7 % pro Jahr

 

Wir unterstellen eine Rendite von über 4,7%, somit sind die laufenden Kosten (durch die Mieten gedeckt – Steuer nicht berücksichtigt). Wir tilgen somit jedes Jahr: 30.000 € (Vermögensaufbau) Das entspricht bereits 30% auf unsere Investitionssumme! 

Wir haben uns bewusst für ein Objekt entschieden, welches in den nächsten Jahren einige Arbeiten vor sich hat. Vor allem das Bad müsste mal erneuert werden, das Objekt ist von 1969. Hier haben wir darauf geachtet das es noch in Ordnung ist und nicht zwingend gemacht werden muss – sondern wir den Zeitpunkt frei bestimmen können. Wir machen die Sanierung des Bades, sowie neuer Isolierter Fenster, nach 3 Jahren.

 

Somit können wir die gesamten Kosten, im selben Jahr der Sanierung in VOLLER Höhe absetzen! (In den ersten 3 Jahren darf maximal 15% von den Gebäudekosten renoviert/Saniert werden – sonst nicht sofort Absetzbar//Wichtig: Gesamtkosten der Immobilie – den Grundstückswert = Gebäudewert!) Da dies Nachweislich den Wert unserer Immobilie erhöht, finanziert uns dies die Bank in voller Höhe von 100.000 €. (Wir haben dies natürlich schon beim Kauf besprochen). 

Da diese Sanierung Energetisch sinnvoll war, können wir dies auch auf den Mieter umlegen: Sanierungskosten: 100.000 € Kreditkosten pro Jahr für die Sanierung: 5000€ ( 4% Tilgung + 1 % Zinsen) Umlage auf den Mieter: 7000 € pro Jahr (Möglich 11% von 100.000€, nur bei Energetisch sinnvollen Sanierungen!) Rückerstattung der Steuer im selben Jahr: ca. 35.000 € Vermögenszuwachs: mind. 150.000 € (Sanierungen dieser Art, bringen auf dem Markt immer mehr als sie gekostet haben – In guten Städten) 

 

Fazit der Sanierung: 35.000 € mehr auf dem Konto 2.000 € höherer Cashflow pro Jahr (möglich wären lt. Gesetz 11.000€, sprich 6.000€ Überschuss pro Jahr) mind. 50.000 mehr Nettovermögen geschaffen. Investiert: 0€ – (Voraussetzung natürlich eines guten Objektes und vernünftiger Bonität) – So schafft man Geld aus dem nichts – mit Hilfe der Steuer, und das völlig Legal!

 

FAZIT: Nach 10 Jahren: ca. 360.000 € getilgt (Annuitätendarlehen) mind. 50.000 € Netto Wertzuwachs durch Sanierung 2% Wertzuwachs pro Jahr: 200.000 € (Spekulation) Ergebnis: 610.000 € Netto (Nach 10 Jahren Haltedauer, ist die Veräußerung Steuerfrei!)

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